장사를 하고 있는 상가의 건물주가 갑자기 건물을 매물로 내놨다면 임차인 입장에서는 신경 쓰이는 부분이 많습니다.
특히 가게를 정리하면서 다른 사람에게 넘길 계획이었다면 가장 걱정되는 것이 바로 권리금입니다.
“건물 자체가 매물로 나왔는데 새로운 임차인을 구해서 권리금을 받아도 되는 걸까?”, “건물이 팔리면 새 건물주가 들어와 계약을 끝내는 건 아닐까?” 같은 걱정이 생길 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면 건물주가 상가를 매물로 내놓았다는 사실만으로 기존 임차인이 권리금을 받을 수 없게 되는 것은 아닙니다.
다만 건물 매매와 새로운 임차인의 입점이 동시에 진행될 수 있는 상황이기 때문에 평소 가게를 양도할 때보다 확인해야 할 부분이 조금 더 많습니다.
건물이 매물로 나왔다고 권리금이 사라지는 것은 아닙니다
먼저 권리금과 건물의 매매는 기본적으로 다른 문제입니다.
상가건물 임대차보호법에서 말하는 권리금은 영업시설이나 비품뿐 아니라 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가를 의미합니다.
따라서 내가 운영하던 가게를 새로운 임차인에게 넘기면서 시설이나 영업상의 가치를 인정받아 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하는 것 자체는 가능합니다.
건물주가 건물을 부동산에 매물로 내놓았다는 이유만으로 기존 임차인의 권리금이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
건물이 팔리면 내 임대차계약도 끝날까?
이 부분도 많이 헷갈릴 수 있습니다.
건물이 다른 사람에게 팔렸다고 해서 기존 상가 임대차계약이 무조건 종료되는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖췄다면 임차건물의 양수인은 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계합니다.
쉽게 말하면 건물주가 A씨에서 B씨로 바뀌었다고 해서 기존 임대차계약이 갑자기 없던 계약이 되는 것은 아니라는 의미입니다.
따라서 현재 정상적으로 영업 중인 상가라면 우선 본인의 사업자등록과 임대차계약 상태를 확인해 보는 것이 좋습니다.
그렇다면 새 임차인을 구해서 권리금을 받으면 될까?
여기서부터 조금 주의해야 합니다.
우리가 새로운 사람에게 가게를 넘기겠다고 해서 그 사람이 자동으로 기존 임대차계약의 임차인이 되는 것은 아닙니다.
실무에서는 보통 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 권리금 계약을 체결하고, 신규 임차인은 건물주와 별도로 새로운 임대차계약을 체결하게 됩니다.
따라서 권리금만 먼저 받고 모든 절차가 끝난 것으로 생각해서는 안 됩니다.
예를 들어 신규 임차인에게 권리금 3,000만원을 받기로 했는데 정작 건물주와 신규 임차인의 임대차계약이 성사되지 않는다면 상당히 복잡한 문제가 생길 수 있습니다.
권리금 잔금은 신규 임대차계약과 연동하는 것이 안전합니다
그래서 이런 상황에서는 권리금 계약서에 조건을 명확하게 정해두는 것이 중요합니다.
예를 들어 “임대인과 신규 임차인 사이의 임대차계약이 정상적으로 체결되는 것을 전제로 권리금 잔금을 지급한다”는 식으로 계약 관계를 연결해 두는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
특히 현재 건물이 매물로 나와 있다면 기존 건물주에게 다음과 같은 부분을 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.
- 신규 임차인과 새로운 임대차계약을 체결할 의사가 있는지
- 새로운 임차인에게 적용될 보증금과 월세가 얼마인지
- 건물 매매가 어느 정도 진행된 상태인지
- 현재 매수 예정자가 존재하는지
- 신규 임차인 계약과 건물 매매 일정이 겹치는지
가능하면 중요한 내용은 말로만 확인하기보다 문자나 계약서 등 나중에 확인할 수 있는 형태로 남겨두는 것이 좋습니다.
건물주가 “팔 거니까 새 임차인은 안 받는다”고 한다면?
그렇다면 상황이 조금 달라집니다.
상가건물 임대차보호법에는 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호하는 규정이 있습니다.
임대인은 일정한 보호기간 동안 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 주변 시세에 비해 현저하게 높은 보증금이나 월세를 요구하거나, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하는 방법으로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.
현재 법에서는 이러한 권리금 회수기회 보호가 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용됩니다.
따라서 단순히 “건물을 팔 계획이 있으니 새로운 임차인은 무조건 안 받겠다”는 상황이라면 그것만으로 모든 문제가 끝난다고 단정하기는 어렵습니다.
물론 건물주가 신규 임차인을 반드시 받아야 하는 것은 아닙니다
반대로 임차인이 데려오는 사람이라면 건물주가 누구든 무조건 임대차계약을 체결해야 한다는 뜻도 아닙니다.
법에서 인정하는 정당한 사유가 있다면 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.
대표적으로 신규 임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 부족한 경우 등이 있고, 임차인의 차임 연체나 무단 전대 등 기존 임차인 측에 법에서 정한 사유가 있는 경우에도 권리금 회수기회 보호를 받는 데 문제가 생길 수 있습니다.
또 철거나 재건축과 관련된 경우에도 구체적인 사유와 상황에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문에 단순히 “건물주가 거절했다 = 무조건 권리금 방해”라고 판단해서는 안 됩니다.
건물 매매 중이라면 매수인 존재 여부도 확인해야 합니다
개인적으로는 건물이 이미 매물로 나온 상황이라면 이 부분을 가장 신경 써야 한다고 생각합니다.
아직 단순히 부동산에 매물만 내놓은 단계인지, 아니면 이미 매수자가 나타나 계약이 진행 중인지에 따라 상황이 상당히 달라질 수 있기 때문입니다.
특히 새로운 임차인과 권리금 계약을 진행하는 도중 건물 소유권까지 바뀔 가능성이 있다면 현재 임대인과 신규 임차인의 임대차계약 일정, 건물 매매 잔금 및 소유권 이전 일정을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
권리금 수천만원이 오가는 상황에서 “아마 새 건물주도 그대로 해주겠지”라고 생각하고 진행하는 것은 위험할 수 있습니다.
정리하면 이렇게 볼 수 있습니다
상가 건물주가 건물을 매물로 내놓았다는 사실만으로 권리금을 받을 수 없는 것은 아닙니다.
기존 임차인은 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 할 수 있고, 법에서 정한 요건을 충족한다면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 함부로 방해해서도 안 됩니다.
또한 대항력을 갖춘 상가 임차인의 경우 건물이 매매되더라도 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 단순히 건물이 팔렸다는 이유만으로 기존 임대차가 사라지는 것도 아닙니다.
다만 권리금 계약과 신규 임대차계약은 별개의 계약이라는 점은 반드시 기억해야 합니다.
따라서 건물이 매물로 나온 상태에서 가게를 넘길 예정이라면 먼저 건물주에게 신규 임차인과의 계약 가능 여부와 새로운 임대조건을 확인하고, 권리금 잔금 역시 신규 임대차계약 체결과 연동해 두는 편이 안전합니다.
수천만원의 권리금이 걸린 문제라면 계약서를 작성하기 전에 현재 임대차계약서와 건물 매매 진행 상황까지 함께 확인하고, 분쟁 가능성이 있다면 법률 전문가의 검토를 받아보는 것이 좋겠습니다.
※ 이 글은 상가건물 임대차보호법을 바탕으로 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 계약의 법률적 판단은 임대차계약 내용, 계약기간, 차임 연체 여부, 건물 매매 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.
상가 권리금 관련 법령 확인하기
상가 권리금 회수기회 보호에 대한 정확한 기준은 국가법령정보센터에서 상가건물 임대차보호법을 통해 직접 확인할 수 있습니다.
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